Kiedy zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?

Umowa sprzedaży nieruchomości wiąże się z ogromnym zobowiązaniem. Zazwyczaj, nie od razu po uzgodnieniu zamiaru zakupu kupna i sprzedaży strony są gotowe do zawarcia właściwej umowy. W takich sytuacjach z pomocą przychodzi umowa przedwstępna.

Przeczytaj nasz artykuł, aby dowiedzieć się, czym jest i kiedy warto zawrzeć umowę przedwstępną. Do czego zobowiązuje, a do czego nie? Jakie zawrzeć w niej elementy i w jaki sposób ją skonstruować, aby była ważna? Czy do jej zawarcia potrzebny jest notariusz?

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to dokument, w którym jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (czyli tej przyrzeczonej w przedwstępnej). Mówią o niej art. 389 i 390 Kodeksu cywilnego. Warto zaznaczyć, że nie musi dotyczyć sprzedaży nieruchomości, a dowolnego zobowiązania, ale w takim celu wykorzystywana jest najczęściej.

Zawarcie takiej umowy chroni zarówno sprzedawcę, jak i nabywcę nieruchomości. Dzięki niej, jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku, strony mogą dochodzić odszkodowania (jeśli zostało określone w umowie przedwstępnej), albo nawet zrealizowania postanowień umowy przedwstępnej.

Jak zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości przedwstępną?

Zgodnie z Kc, umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Co to oznacza w przypadku sprzedaży nieruchomości? W treści umowy przedwstępnej należy określić:

• miejsce i datę zawarcia umowy przedwstępnej – szczególnie określenie daty będzie istotne dla określenia do kiedy można dochodzić roszczeń z tej umowy;
• strony umowy – w sposób, który umożliwia ich identyfikację, tzn. w przypadku osób fizycznych: imię, nazwisko, adres, nr dokumentu tożsamości, PESEL; a w przypadku osób prawnych: nazwa, adres siedziby, NIP, dane osoby ją reprezentującej;
• przedmiot umowy – cel umowy przyrzeczonej (np. sprzedaż) i określenie jej przedmiotu; w przypadku sprzedaży nieruchomości należy podać jej adres, numer działki, numer księgi wieczystej, sąd, który ją prowadzi, czy jest to nieruchomość mieszkalna, czy nie;
• cenę – w przypadku umowy sprzedaży, należy określić kwotę transakcji, w przeciwnym razie umowa przestaje być umową sprzedaży;
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej – w umowie przedwstępnej nie trzeba zawierać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, ale warto to zrobić;
• (opcjonalnie) zaliczka lub zadatek – wysokość zwrotnego zadatku lub zaliczki na poczet końcowej płatności;
• (opcjonalnie) konsekwencje niezawarcia umowy – jakie odszkodowanie będzie należne drugiej stronie, jeśli jedna nie zdecyduje się na wykonanie umowy;
• (opcjonalnie) prawo do odstąpienia – w jakich okolicznościach jedna lub obie ze stron mogą odstąpić od umowy bez ponoszenia konsekwencji;
• podpisy obu stron.

ZOBACZ TEŻ: Najlepsze ebooki z komentarzami prawniczymi w konkurencyjnych cenach

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

O terminie zawarcia umowy przyrzeczonej mowa w art. 389. § 2:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Z tego względu, termin zawarcia umowy oznaczonej warto zawrzeć w przedwstępnej. W ten sposób unikniesz sytuacji, w której to druga strona decyduje, kiedy będzie miało dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwala też zagwarantować, że ważność umowy nie skończy się przed wyznaczeniem terminu podpisania umowy oznaczonej.

Zaliczka a zadatek w przedwstępnej umowie

W umowie przedwstępnej można postanowić, że jedna ze stron musi wpłacić zadatek lub zaliczkę. Zaliczkę wpłaca się na poczet należnego świadczenia i o jej wysokość zmniejsza się kwotę, którą ostatecznie ma zapłacić. W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości wpłaca ją więc kupiec. Jeżeli nie dojdzie do sprzedaży, może on domagać się jej zwrotu i naprawienia szkody.

Zadatek natomiast ma zabezpieczać wykonanie umowy. Jeśli dojdzie do wykonania umowy, jest zaliczany na poczet zakupu nieruchomości, jak zaliczka. Zadatek powinien być zwrócony w całości, jeśli:

• umowa zostanie rozwiązana przez obie strony;
• umowa nie zostanie wykonana z powodu niezależnego od którejkolwiek ze stron;
• umowa nie zostanie wykonana z winy obu stron;

Jeśli umowa nie zostanie wykonana z winy jednej strony:

• jeśli wina leży po stronie dającego zadatek – może ona żądać sumy dwukrotnie wyższej;
• jeśli wina leży po stronie przyjmującego zadatek – może ona odstąpić od umowy i zachować zadatek.

Forma zawarcia umowy a konsekwencje, które powoduje

Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie – pisemnej, ustnej, notarialnej, jakiejkolwiek tylko chcemy. Jednakże forma jej zawarcia będzie miała wpływ na to, czego na jej podstawie mogą się dochodzić strony. Wskazuje na to art. 390. § 2 Kodeksu cywilnego:

[…] gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

To znaczy, jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w takiej formie, w jakiej musi być zawarta umowa przyrzeczona (w przypadku sprzedaży nieruchomości jest to forma aktu notarialnego) strona może narzucić drugiej z nich dokonanie sprzedaży, nawet jeśli druga strona będzie się próbowała od tego uchylić. Jest to umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym.

Jeśli umowa zostanie zawarta w innej formie, wciąż możemy dochodzić swoich roszczeń, jeśli umowa przyrzeczona nie będzie zawarta – naprawienia szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej; odszkodowań zawartych w umowie przedwstępnej. Nie możemy jednak domagać się na jej podstawie zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym.

Swoich roszczeń można dochodzić się do roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona, a jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej – do roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

ZOBACZ TEŻ: Najlepsze ebooki o biznesie w świetnych cenach w księgarni internetowej Nexto

Umowa przedwstępna u notariusza

Jeśli chcesz zagwarantować sobie prawo dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, zdecyduj się na umowę przedwstępną notarialną. Warto to wspomnieć, że zawieranie umowy u notariusza może przyjąć dwie formy:

• umowy w formie aktu notarialnego – ok. 550 zł;
• umowy w formie pisemnej z podpisami poświadczonymi przez notariusza – ok. 100 zł.

Pamiętaj, że umowa sprzedaży nieruchomości wymaga pierwszej, droższej opcji.

Kiedy zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?

Umowę przedwstępną w przypadku sprzedaży nieruchomości warto zawrzeć zawsze wtedy, kiedy nie mamy obecnie możliwości zawarcia właściwej umowy, ale chcemy sobie zagwarantować, że transakcja dojdzie do skutku.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna to umowa, którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości. Musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, w szczególności jej strony i przedmiot. W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości należy szczegółowo wskazać przedmiot sprzedaży i jej cenę. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala nam dochodzić zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, nawet jeśli druga strona usiłuje wycofać się z transakcji.