Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego – wzór z omówieniem

Najem okazjonalny jest rodzajem najmu, który daje większe bezpieczeństwo wynajmującemu, kosztem niektórych praw, które w zwykłej sytuacji przysługują najemcy. Pomimo tego, nie jest wcale wśród wynajmujących tak popularny, jak można by się tego spodziewać. Może być to kwestią dodatkowych formalności, wymaganych przy zawieraniu tego rodzaju umowy. Na czym polegają?

Przekonaj się, na czym polega najem okazjonalny i jaką ochronę daje wynajmującemu. Co powinno znaleźć się w umowie takiego najmu? Kto może ją podpisać, a w jakich przypadkach zawarcie takiej umowy nie będzie możliwe? Na jak długo można zawrzeć umowę najmuj okazjonalnego? Odpowiedzi na te i jeszcze inne pytania znajdziesz w naszym artykule.

Na czym polega najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to rodzaj najmu lokalu mieszkalnego, który daje dodatkową ochronę wynajmującemu, szczególnie w zakresie ewikcji najemcy. Ma maksymalny czas trwania i wiąże się z pewnymi dodatkowymi formalnościami.

Uznanie umowy najmu za okazjonalną jest zależne od zgłoszenia jej do urzędu skarbowego.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Najemcą w przypadku najmu okazjonalnego może być tylko osoba fizyczna, zaspokajająca swoje potrzeby mieszkaniowe.

Wynajmującym może być osoba fizyczna lub osoba prawna. Nie może ona jednak prowadzić działalności w zakresie wynajmu nieruchomości. Musi być ona właścicielem mieszkania. Niemożliwy w tym przypadku jest więc podnajem.

Jaki lokal może podlegać wynajmowi okazjonalnemu?

Na podstawie umowy najmu okazjonalnego może zostać wynajęty tylko lokal mieszkalny.

Ile trwa umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na czas określony, na maksymalnie 10 lat. Po upłynięciu tego czas może zostać przedłużona na kolejne 10 lat.

Nie można jednak zawrzeć w umowie postanowienia o tym, że po jej zakończeniu zostanie na pewno przedłużona.

Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać wszystkie standardowe elementy, charakterystyczne dla umowy najmu: określenie stron najmu, czynszu, kaucji, itd. To, co ją wyróżnia, to dodatkowe dokumenty, które należy do niej dołączyć. Są to:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy;
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w poprzednim punkcie, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (poświadczone notarialnie na żądanie wynajmującego).

Zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego

Aby umowa najmu lokalu mieszkalnego była uznana za okazjonalną i dawała dodatkową ochronę wynajmującemu, konieczne jest „zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela” do 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Na żądanie najemcy właściciel musi przedstawić mu zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu.

Uwaga! Brak zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego oznacza, że będzie ona traktowana jak zwykła umowa najmu, nawet pomimo dopełnienia innych formalności (np. poświadczeń notarialnych).

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Strony w umowie ustalają kwestie takie jak termin wypowiedzenia umowy. Jeżeli po wygaśnięciu umowy lub jej rozwiązaniu najemca nie opuścił lokalu, wynajmujący wręcza mu sporządzone na piśmie i podpisane żądanie opróżnienia lokalu, które powinno zawierać:

• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
• termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Jeśli to nie podziała, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie wykonalności oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji.

Ile kosztuje zawarcie umowy najmu okazjonalnego u notariusza?

Przynajmniej jeden z trzech załączników dołączanych do umowy najmu okazjonalnego musi być poświadczony notarialnie. Na żądanie wynajmującego, dwa załączniki muszą mieć formę aktu notarialnego. To oczywiście wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Jedno oświadczenie w formie aktu notarialnego może kosztować maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę + 23% VAT. W 2025 roku jest to 466 zł + 23% VAT. Do tego dochodzą koszty wykonania wypisów (kopii) aktu, które wynoszą 6 zł za stronę.

Wzór umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego

UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO LOKALU MIESZKALNEGO

zawarta w dniu ____________ w ____________ (miejscowość) pomiędzy:

____________, zamieszkałym/ą _______________________, legitymującym/ą się dowodem osobistym, seria i nr: _________________, nr PESEL: _________________ zwanym/ą dalej „Wynajmującym”

oraz

____________, zamieszkałym/ą _______________________, legitymującym/ą się dowodem osobistym, seria i nr: _________________, nr PESEL: _________________ zwanym/ą dalej „Najemcą”

łącznie zwanymi „Stronami”.

§ 1

Przedmiot umowy

1. Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego mieszczącego się pod adresem: ____________________________________, składającego się z ____________ (np. 2 pokoi, kuchni, łazienki). Lokal mieszkalny ma powierzchnię ___ m² i jest objęty KW nr ___ prowadzoną przez Sąd Rejonowy w ____________ .
2. Wynajmujący wynajmuje i oddaje Najemcy w użytkowanie lokal mieszkalny wskazany w ust. 1. Lokal mieszkalny jest wyposażony i umeblowany zgodnie z załączonym protokołem przekazania mieszkania (załącznik nr 1).

§ 2

Czas obowiązywania umowy

1. Umowa najmu zostaje zawarta na czas ________________________.

§ 3

Wynagrodzenie i nakłady

1. Czynsz najmu wynosi ______ (słownie: ______________________________________________________) miesięcznie i będzie płatny z góry w terminie ________________________. Pierwsza wpłata zostanie dokonana do dnia _______________________. Płatności będą dokonywane przelewem na rachunek bankowy nr: _______________________________________.
2. Najemca poza zapłatą czynszu na rzecz Wynajmującego obowiązany będzie dokonywać wszelkich opłat wynikających z eksploatacji mieszkania:
   – opłat za energię elektryczną i gaz;
   – opłat za czynsz administracyjny, wodę i C.O.
3. Łączną kwotę należności wymienionych w ust. 2 Najemca będzie płacić Wynajmującemu na podstawie przedstawianych co miesiąc kopii faktur lub rachunków wystawionych przez dostawców wraz z czynszem najmu w terminie płatności czynszu.
4. Najemca będzie także na własny koszt dokonywał drobnych nakładów na przedmiot najmu połączonych ze zwykłym użytkowaniem lokalu mieszkalnego.

§ 4

Kaucja

1. Na poczet nieopłaconych należności z tytułu najmu, roszczeń z tytułu zniszczenia lokalu ponad normalną eksploatację i pozostałych roszczeń mogących wyniknąć w związku z niniejszą umową Najemca wpłaca Wynajmującemu kaucję w wysokości ______ (słownie: ____________).
2. Kaucja zostanie wpłacona do rąk Wynajmującego w momencie zawarcia niniejszej umowy za pokwitowaniem.

§ 5

Wypowiedzenie umowy i zakończenie najmu

1. Każda ze Stron ma prawo wypowiedzieć umowę w terminie ______________________.
2. Wynajmującemu przysługuje prawo natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresów wypowiedzenia w następujących przypadkach:
   – jeżeli Najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący, lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
   – jeżeli Najemca dwukrotnie nie dotrzymał terminu zapłaty czynszu lub opłat wskazanych w § 3 ust. 2 niniejszej umowy pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
   – jeżeli Najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część.
3. Po ustaniu stosunku najmu Najemca zobowiązany jest niezwłocznie zwrócić przedmiot najmu Wynajmującemu w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie.
4. Najemca jest zobowiązany niezwłocznie poinformować Wynajmującego o wszelkich okolicznościach mających wpływ na pogorszenie przedmiotu najmu ponad normalne zużycie.

§ 6
Zobowiązanie wynajmującego

1. Wynajmujący zobowiązany jest do zgłoszenia zawarcia niniejszej Umowy właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od dnia zawarcia.
   

§ 7
Zobowiązanie najemcy

1.  Najemca oświadcza, że po rozwiązaniu lub wygaśnięciu niniejszej Umowy wyprowadzi się do Lokalu wskazanego w oświadczeniu stanowiącym załącznik nr 2 do niniejszej Umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
2. Najemca poddaje się dobrowolnie egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie niniejszej Umowy w terminie wskazanym w żądaniu Wynajmującego sporządzonym na piśmie z notarialnie poświadczonym podpisem Wynajmującego. Odpowiednie oświadczenie, sporządzone w formie aktu notarialnego na koszt Najemcy, stanowić będzie załącznik nr 1 do niniejszej Umowy.
3. Najemca zobowiązuje się dostarczyć Wynajmującemu notarialnie poświadczone oświadczenie Najemcy o poddaniu się egzekucji, najpóźniej do dnia __________________ . W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu Wynajmujący ma prawo rozwiązać Umowę ze skutkiem natychmiastowym.
4. W razie utraty możliwości zamieszkania w Lokalu, o którym mowa w ust. 1 powyżej, Najemca jest obowiązany, w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu, wskazać Wynajmującemu inny Lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 1 powyżej, dotyczące tego nowego lokalu, pod rygorem prawa Wynajmującego wypowiedzenia niniejszej Umowy, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

§ 8

Zastrzeżenia dotyczące przedmiotu najmu i dodatkowe informacje

• Najemca nie ma prawa podnajmować mieszkania ani jego części osobom trzecim.
• Najemca nie dokona żadnych zmian budowlanych w przedmiocie najmu, chyba że w formie pisemnej pod rygorem nieważności wyrazi na to zgodę Wynajmujący.
• W mieszkaniu będącym przedmiotem najmu mieszkać będą:

1. ______________________
2. ______________________

§ 9

Postanowienia końcowe 

1. W sprawach nieuregulowanych w niniejszej umowie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz Ustawy ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
2. Każda ze Stron niniejszej umowy zobowiązana jest do bezzwłocznego informowania pozostałej Strony o wszelkich zmianach o wszelkich zmianach mających wpływ na wypełnianie postanowień niniejszej umowy przez Strony, w szczególności dotyczących adresu. W przypadku zaniechania tego obowiązku wszelkie pisma oraz oświadczenia doręczone pod ostatni wskazany adres uważa się za skutecznie doręczone.
3. Wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy rozstrzygać będzie sąd właściwy ze względu na siedzibę Wynajmującego.
4. Jeżeli jakiekolwiek postanowienie umowy okaże się prawnie nieskuteczne lub nieważne w całości, lub w części, nie narusza to ważności i skuteczności pozostałych postanowień umowy. W sytuacji wskazanej powyżej, Strony zobowiązane są do niezwłocznej zmiany lub uzupełnienia postanowień umowy uznanych za nieskuteczne, lub nieważne, zgodnie z przepisami prawa, naturą stosunku prawnego i zgodnym zamiarem Stron.
5. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
6. Niniejsza umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach po jednym dla każdej ze Stron.

Załączniki do umowy

• Protokół przekazania mieszkania
• Oświadczenie o poddaniu się egzekucji przez najemcę
• Wyrażenie zgody przez właściciela mieszkania wskazanego przez najemcę