Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony a umowy na czas nieokreślony. Kto ma prawo do wypowiedzenia najmu? Przepisy Kodeksu cywilnego i Ustawy o ochronie praw lokatorów

Wypowiedzenie najmu mieszkania może być bardzo proste albo bardzo skomplikowane, w zależności od tego, kto chce są wypowiedzieć i jakiego rodzaju umowy to wypowiedzenie dotyczy. Sprawdź, kiedy możliwość złożenia wypowiedzenia umowy najmu mają lokatorzy, a kiedy właściciele mieszkań. Jak te uprawnienia różnią się pomiędzy umowami na czas określony a tymi zawartymi na czas nieokreślony? Czy umowę można zerwać z dnia na dzień?

Kiedy właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu?

Właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli istnieje do tego jedna z przesłanek określonych w Ustawie o ochronie praw lokatorów:

– nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub zaniedbuje obowiązki;
• dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców;
• wykracza w sposób rażący, lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku;

– nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego;

– nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do innego lokalu.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Umowa najmu mieszkania zawarta na czas określony (oznaczony) kończy się po upłynięciu czasu, na jaki została zawarta. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje natychmiast tylko kilka ściśle określonych przypadków, w których może wypowiedzieć ją właściciel lokalu.

W umowach na czas określony można również zawrzeć klauzulę o możliwości wypowiedzenia umowy najmu ze wskazaniem okresu wypowiedzenia. Należy również wskazać, z jakich przyczyn umowa może być wypowiedziana. Uwaga! Dzięki klauzuli zawartej w umowie, wcześniej wypowiedzieć może ją najemca. Osoba wynajmująca mieszkanie (jego właściciel) wciąż może wypowiedzieć umowę tylko w przypadku zajścia okoliczności wymienionych w ustawie, z zachowaniem ustawowych terminów (miesiąc, 6 miesięcy, lub 3 lata, w zależności od przyczyny wypowiedzenia).

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony

W przypadku umowy na czas nieokreślony, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu również wyłącznie w przypadkach wymienionych w ustawie, opisanych w akapicie „Kiedy właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu?”. Natomiast Kodeks cywilny daje najemcy możliwość rozwiązania stosunku najmu z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia:

Art. 688.: „Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”.

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym

Najemca może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, czyli bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli:

• w chwili wydania najemcy lokal ma wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jego używanie;
• wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie;
• wady te nie dadzą się usunąć;
• wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych.

Ustawa o ochronie praw lokatorów a Kodeks cywilny

Uwaga! Pamiętaj, że prawo szczegółowe ma pierwszeństwo nad prawem ogólnym. Może się więc zdarzyć, że przepisy Kodeksu cywilnego pozwalają na wypowiedzenie umowy, ale Ustawa o ochronie praw lokatorów tego nie dopuszcza. Wówczas to Ustawa o ochronie praw lokatorów ma pierwszeństwo. Jeśli masz wątpliwości, a chcesz wypowiedzieć umowę jako wynajmujący, najlepiej postaraj się o interpretację prawnika.

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron

Jak widać, możliwości wypowiedzenia umowy najmu, szczególnie przez wynajmującego, są dosyć ograniczone. O ile wypowiedzenie najmu przez najemcę jest możliwe w okolicznościach przewidzianych w umowie, wynajmującemu ręce wiąże Ustawa o ochronie lokatorów. Dlatego, jeśli chcesz zakończyć stosunek najmu, najlepiej jest dogadać się z drugą stroną umowy i rozwiązać ją na zasadzie porozumienia stron.

Jak wypowiedzieć umowę najmu w innych przypadkach niż ustawowe?

Jeśli jako wynajmujący chcesz wypowiedzieć umowę najmu, mimo tego, że nie zaszła żadna z sytuacji opisanych w Ustawie o ochronie praw lokatorów, Twoje możliwości są bardzo ograniczone. Jeśli nie możesz porozumieć się z najemcą i w ten sposób rozwiązać umowy, możesz wnieść do sądu powództwo o rozwiązanie stosunku najmu z ważnej przyczyny. To jednak skomplikowane i czasochłonne rozwiązanie.

Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu?

Zgodnie z art. 11 Ustawie o ochrony lokatorów, wypowiedzenie umowy najmu powinno zostać sporządzone w formie pisemnej (czyli albo w formie papierowej, podpisane osobiście, albo elektronicznej, ale wtedy koniecznie opatrzone podpisem kwalifikowanym). Powinno również (a jeśli umowę wypowiada właściciel: musi) zawierać przyczynę wypowiedzenia: ustawową lub jeśli stroną wypowiadającą jest najemca – wskazaną w umowie.

Łatwiejsza do rozwiązania umowa najmu okazjonalnego

Jeśli już na etapie zawierania umowy najmu, chcesz upewnić się, że będziesz mieć możliwość jej rozwiązania, zawrzyj umowę najmu okazjonalnego. W niej możesz zawrzeć przypadki, w których i właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę. Pamiętaj, że dobrze jest wymienić je szczegółowo, aby nie musiały podlegać interpretacji.

Uwaga! Umowy najmu okazjonalnego nie zawrzesz, jeśli mieszkania wynajmujesz w ramach prowadzonego biznesu.